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EL TITULO CONSTITUTIVO

Contenido

El Título Constitutivo es el instrumento jurídico, normalmente formalizado en una escritura que se denomina de División Horizontal, por el que el dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc.) cobren individualidad jurídica (pues antes no eran más que una parte del edificio, que era el único objeto con existencia jurídica) , se sometan al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes (además de los que necesariamente tienen ese carácter por disposición legal: el tejado, por ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporción en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activamente (en qué medida le pertenecen los elementos comunes) como pasivamente (en qué medida debe contribuir a su mantenimiento, reparación, etc.). El contenido del Título Constitutivo viene determinado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) que dispone:
“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo.  
La descripción del inmueble expresará las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos; tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”
A aquellas Comunidades que carezcan del Título Constitutivo expresado en el artículo 5 LPH, también les es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal a tenor de lo dispuesto en el artículo 2 b) de la citada ley, según el cual:

“Esta Ley (la de Propiedad Horizontal) será de aplicación:

a)...
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c)...

Modificación

La modificación del Título Constitutivo está sometida, a tenor de los dispuesto en el artículo 17 LPH, al criterio de la unanimidad, excepto para aquellos acuerdos que suponiendo modificación del Título o de los Estatutos tengan que ver con el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, porteria, conserjería, vigilancia, u otros servicios comunes de interés general, o tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas.
Para la obtención de dicha unanimidad no es necesario que asistan a la junta todos los propietarios ya que, como indica el propio artículo 17 LPH, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.